选套好房当房东

黄罗维

无业游民

Rank: 1

帖子: 0
积分: 0

1^# 大中小发表于 2004-9-27 13:24 只看该作者

选套好房当房东

<IMG src="http://www.amoney.com.cn/site_includes/images/uploadImages/2004-05-21/30552_04-5-21-10-52_webmaster_house%20exhi.jpg" width=200>
根据自己的实际情况选房


要当房东，最关键的还是要选择一套好的房子。而其中的“好”可是有着多方面的含义，首先是这套房子应该是适合你自身的经济状况。也就是说你应该根据你现实的经济实力和将来预计收入的变化情况来进行理性地测算，房屋的总价应该是多少，如果是贷款的话每月能够承受还款额又是多少。有了这些理性的计划购房当了房东之后，就不会使房子反而成了你生活中的包袱，当房东也可以当得轻轻松松、实实在在一些。
而在另一方面，对于房屋类别和区域的选择也是相当重要的。我们常常可以发现这样的现象，有些房东出租房屋相对比较容易，而且收益率也大大高于了市场平均水平。而有些房东却只能空关房屋，坐等租客。其中的关键就在于你所选择的房子能不能满足租客的需求，或者说你所选择的房子或区域是不是对路。其实无论是高档、中档还是低档物业，应该说都有着其市场需求，不过其中也有这一定规律可寻。比如一般而言，面积小的房子较为容易出租，目前市区租价为每月1000元左右的房子出租率都非常高，另外交通方便、靠近主干道路或商圈的房子也容易租得一个好价钱，当然究竟要投资哪类房屋还要看你的经济实力来定。
所以选择房源关键是要从承租人的角度去考虑问题，他们会有一些什么样的需求。反过来说你选好了房子也就锁定了目标租客，你就又可以从这类群体的角度出发，来对房子的装修、小区环境等要素做出评判，然后再做出自己最后的决定。



中心城公寓不容忽视


选房，中心城公寓是要首先提一下的。对于那些手头资金较多的投资者来说，此类房产的确可以纳入他们的视线。投资中心城公寓可以说是一种长线行为，从未来来看，受“双增双减”的影响，中心城地区新盘的供应量将会不断减少，中心城公寓仍然具有不小的增值潜力。而从租赁的方面来说，随着上海国际大都市地位的不断提升，越来越多的海外客商可能会进入上海，这些都会成为中心城公寓的潜在客源。
不过这些中心城公寓也有着明显的区域特征，也就是说真正符合租客要求的物业在市区也就集中在那么几块区域。而且由于是高档公寓，所以租客一般会对房屋的周边环境、配套设施等有较高的要求。因为此类房产的租金和房价一般都比较高，所以投资者在决定投资前一定要多加甄别，任何一点瑕疵都有可能会影响到日后房屋的租金水平。
具体地来说，目前中心城高档公寓市场主要集中在浦东、徐汇、卢湾、长宁、静安等区，比如黄浦江沿江地带、陆家嘴地区；市中心商业区淮海路沿线；徐家汇至上海体育馆沿线；长宁区的虹桥、古北地区；静安区的南京西路辐射范围等。其中2房1厅1卫的房型最受欢迎，最容易在市场上赢得租客的青睐。此类房屋一般装修较为精致，环境较好而且交通也极为方便，一般租金可以达到每月五六千元，有些大房型甚至可以超过一万元。主要的出租对象为在沪工作的外国人和港台地区人士，一些合资企业的高级管理人员等。不过其中还有一点要提醒投资者注意，那就是一段时间以来，上海高档房市场的租金水平呈现出不断下调的态势，这一点应该引起大家注意的。



大型商务圈周边是重点


当然，大型商圈周边的房屋也是值得重视的。记得前两年在一次房产拍卖会上，一套陆家嘴附近的老公房拍出了７０００／平方米的价格，这在当时已经是很高的价位了。其实其中的道理很简单，大型商圈内公司众多，许多公司职员都希望能够在附近租到房子，这就使得大型商圈周边的房屋出租率都非常高。其中，尤其是一些每月租金在2000~3000元的小户型住宅特别受到市场的欢迎。
 商圈往往是办公楼的集中区域，它有一种明显的向外辐射效应，也就是说越是接近商圈中心的房子其租价也就越高，然后再逐渐向外递减。从这类物业的特点来看，一般50～80平方米是最为合适的面积，其屋内设施应较为完善，而且交通也应该较为便捷。
 从具体的区域来讲，除了卢湾、黄浦等中心城区外，像徐汇区的零陵路、斜土路、裕德路、漕溪路；静安区长寿路、万航渡路、延平路；虹口区四平路、临平路；长宁区长宁路、武夷路等等也是非常值得关注的路段。在这些区域内如果有价位合适的房子还是值得投资的，要注意的是，此类房屋最佳的就是那些有一定房龄的老大楼，面积不大但却非常实用。



大学周边区域是热点


从目前来看，大学周边的房产仍然值得大家关注。按照目前的趋势发展，大学生去校外租房的现象可能会越来越普遍。而另一方面，大学周边房屋的租客一般也较为稳定，虽然有寒暑假的困扰，但应该说还是比较有保障的。“校园旁房东”可以说是一种概念，更可以认为是一种特指的产品，它们多半为大学附近总价不高的二手新工房，面积较为适中，比较适合租给学生。
大学的存在为周边的房源提供了较为稳定的租客，学生一般租房的租期较为稳定，虽然他们能够付出的租金并不是很高，但由于此类房屋的总价不高，使得最终获得的资金报酬率仍然不低，一般可以达到5%以上。从实地调查得到的情况来看，此类物业在大学周边的房产市场中成交和出租都相对比较活跃，租金也较为坚挺，从某种程度上说它们还属于一种较为稀有的产品。所以如果你发现有这样合适的二手房出现，也可尽快出手把它纳入怀中。
当然，投资此类房产也需多多分析大学生的喜好，另外，随着城市建设的不断发展和大学布局的变化，此类投资同样存在着一定的风险，投资者也需对市场的供需变化多加留意。



靠轨道线站点有商机


 轨道线站点周边的房产当然是十分适合当房东的，记者在这里特指的此类房屋，应该是那些距离站点一公里范围内的物业，也就是从站点步行在１０分钟左右可以到达。此类房屋可以有多种类型，尤其是一些小户型和老公房等应该说就具有较为明显的“房东相”。
 从目前来看，尤其值得关注的是一些正在建设中和即将开通的轨道线沿线的房屋，其中的有些目前的价位还不是很高，比如地铁一号线北延伸段沿线，投资者对此可以多加关注。应该说轨道房我们已经谈了许多年了，但目前值得关注的是，此类房屋正出现由中心城向外围扩展的态势，许多原来处在较远地区的轨道房同样也可以被我们纳入视线。

有几种房子不能碰


有一位投资者曾这样对我说，宁可买贵房也不能买错房，想想他的话不是没有道理的。房屋是一项不动产，在持有上具有明显的长期性质，一般不会发生随意的转换。而对于那些想当房东的人来说，如果买入一套房屋租不出而捂在手中，虽然仍旧有可能获得房产增值的回报，但显然这种做法是得不偿失的。所以投资者在购房时还是要小心谨慎，对于那些不适合出租的物业还是远离为妙。
虽然目前郊区的房产越来越被人们所看好，但有些处在边远地区的物业，周边交通等配套设施不是那么完善，虽然目前价位可能不是很高，但从出租的角度讲此类物业的市场是很小的。另外由于距离市区较远，平时对房屋的“照顾”也就成了难事，可能一不小心房子反而成了手中的“累赘”。
其次是有些所谓的“高档公寓”不能碰，这类物业往往原来的条件并不是那么优越，但现在由于房地产市场的整体上涨也摇身一变成了高档公寓，在租赁市场上此类物业的“抗跌性”也就比较差。
另外，也就是说要避免动拆迁的风险，虽然现在动拆迁的补偿单价正在不断提高，但对于那些想当房东的人来说，买了房子被拆终究会是一件麻烦事，所以投资者也应该对有关市政规划多加了解。

TOP

‹‹ 上一主题 | 下一主题 ››