投资性购房 机会可能在明年

<P>从2000年开始，上海的房地产价格开始走出低谷，向上出现涨升。而到了今年上半年，更是出现了火爆的情况。一位来自海南的开发商这样对记者说，现在上海楼市火热的场景，真的有点让我想起了当年的海南。大家都知道事物的涨涨跌跌不可避免，上海的房价也不可能只涨不跌，这是客现规律不容违背。但是，目前广大投资最为关心的就是，房价的回调究竟会在什么时候来临。记者认为，从长远来看，上海的房价仍具有较大的上涨空间，而短期内将会出现回调，但幅度不会很大，预计明年上半年将出波段性的低点，那时将会是一个较好的买房时机。 </P>
<P>房地产作为一个经济性的产业，有着其独特的循环节奏，它大体上可以分为四个阶段。在第一阶段，物业价格下降至低谷，房屋大量空置，新发展因缺乏资金而停滞，市场萎靡不振。第二阶段由谷底回升，走出冬眠状态。此时特征是空置率下降，物业价值上升。第三阶段攀升至屋价高峰，空置率明显减少，大量资金涌入物业，房地产进入活跃的交易时期。第四阶段又开始下滑，使高峰渐趋回落。从上海房地产价格的走势来看，其在1994年达到顶峰之后，就开始进入了新的循环周期。受各种经济因素的影响，各个循环阶段的时间会有长有短，而根据各种综合因素判断，上海房价极有可能在明年上半年由第三阶段向第四阶段过渡，从而出现周期性的谷底。 </P>
<P>近日，蓝印户口取消、退税将按期结束等消息无不给出了这样一个明确的信号，在以前低迷时期政府对房地产市场的扶持政策将逐渐消亡，以后购房者买房将更具理性，其他一些非市场性的因素对购房者的影响将逐渐减小，但不容置疑的是，这些政策的取消将会减少一部分市场需求。比如退税，记者的一位企业家朋友现在购房退税每月达上万元，退税政策的结束对他来说等于是房产价格的上涨，其购房积极性肯定会受到影响。但我们要注意的是，这两个政策结束前都会出现“末班车”现象，所以暂时对房价的影响还不明显，但待到明年上半年它的作用终将会慢慢显现出来。 </P>
<P>而从租赁市场的表现来看，现在已经出现了“价涨租跌”的情况，虽然现在租价还未出现普遍性的下跌，但随着今年下半年1500万平方米楼盘的上市，可租房源将进一步增加，从而可能引发租金市场的局部下跌。而房屋出租价格的下跌反过来又会影响房价，租赁市场的不景气将会使不动产投资客止步不前，最终减少了投资性不动产的需求量。 </P>
<P>从目前房地产市场的现实情况来看，虽然还有楼盘在排队抢购，但也有楼盘打出了各种优惠待购的招牌，或许已有敏感的房地产商在抢先避开房价的低谷期。当然，房价还有可能会受到利率、经济增长率等宏观经济因素以及人们心理预期的影响，但它自身的发展规律终究还是会起作用的。 </P>